ЗЕРКАЛО Запорожья

В присутствии заместителя запорожского губернатора Петра Гончарука прошел координационный совет жильцов, объединившихся в ОСМД – общества собственников многоквартирных домов.

Перед собравшимися выступил один из инициаторов проведения советов и семинаров по проблемам ОСМД Владимир Даниленко из Мелитополя:

«В этом году исполняется 20 лет важный события в истории независимой Украины - принятию закона о приватизации государственного жилищного фонда. Благодаря этому закону квартиросъемщики начали превращаться в собственников своих квартир и одновременно в совладельцев многоквартирных жилых домов.

20 лет прошло, целое поколение людей выросло, а в сознании многих - и, как мы любим говорить рядовых граждан, и специалистов, связанных по роду деятельности с недвижимостью, и чиновников различного уровня, решения которых влияют на имущественные права граждан, продолжает оставаться неправильное восприятие того, кто, все-таки, является владельцем многоквартирного жилого дома.

Но восприятие восприятием, а в чем, собственно, проблема?». На основании такого неправильного восприятия, или сложившегося мнения, или сложившейся практики - во многих населенных пунктах нашей области грубо нарушается имущественное право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме - совладельцев этого самого многоквартирного жилого дома? Право, которое гарантировано нам Конституцией нашего государства.

Что дает мне право так говорить? В течение 2011-2012 годов в населенных пунктах Запорожской области проводились семинары на тему создания и функционирования ОСМД. В ходе этих семинаров, в ходе работы ресурсного центра, который работает сегодня в г. Мелитополь благодаря финансовой поддержке фонда «Возрождение», мы получили и продолжаем получать информацию о том, что:

1. Многоквартирные жилые дома сегодня, когда приватизировано около 95% жилого и нежилого фонда, продолжают оставаться на балансах ЖЭКов и управлений коммунальной собственности.

2. Сессии городских и районных советов принимают решение об отнесении этих самых многоквартирных жилых домов к коммунального имущества путем утверждения реестров, списков и т.п. документов (в г. Мелитополь, например, решением сессии в 2011г. практически все многоквартирные жилые дома отнесены к разряду коммунального имущества). Но Мелитополь не является исключением. Подобная практика отмечается в г.г. Запорожье, Бердянске, Куйбышево, и т.д.

3. Органы местного самоуправления и их структурные подразделения, например исполкомы, принимают решение об использовании вспомогательных помещений многоквартирных домов и перевод их в разряд нежилых помещений и т.д. и т.п.

«А где же нарушение конституционных прав», спросите вы. Ведь этот вопрос кажется чисто техническим, вопросам учета, вопросам бухгалтерии, не больше. На самом деле больше. На основании подобных «технических» решений чиновники органов местного самоуправления получают возможность единоличного распоряжения общим имуществом совладельцев жилого дома, которыми являются все собственники жилых и нежилых помещений в таком доме.

В чем выражаются нарушения прав совладельцев?

1. В заключении договоров аренды вспомогательных помещений, несущих конструкций, фасадов и т.д. многоквартирного жилого дома с юр. и физ. лицами от имени якобы владельца (или балансодержателя) данных объектов.

2. В принятии решений об изменении юридического статуса помещений - из вспомогательных помещений в нежилые помещения, что приводит к возможности приватизации этих вспомогательных помещений, согласно действующему

законодательству невозможно даже при 100% согласии всех совладельцев данного дома.

3. К дальнейшему отчуждению указанных помещений в пользу третьих лиц по остаточной балансовой стоимости, часто в десятки, а то и в сотни раз дешевле, чем реальная рыночная. При этом деньги получают не совладельцы - чье имущество идет с молотка, а в лучшем случае - местные бюджеты. Интересы указанных вспомогательных помещений часто приводит к страданиям всего дома. Новые горе - владельцы нарушают несущую способность фундаментов и стен, самовольно вносят изменения в инженерные системы дома, что приводит к ухудшению качества и стабильности поставок и так часто неважной качества коммунальных услуг. С этим неоднократно сталкивались многие специалисты, которые обслуживают жилищный фонд.

4. На основании подобных решений бюро технической инвентаризации регистрируют право собственности на многоквартирные жилые дома, подсобные помещения, техническое оборудование, здания и сооружения за местными общинами, аргументируя эти действия тем, что, мол, «не имеем права не выполнить решение сессии или исполкома»

5. С такими «решениями», «реестрами коммунального имущества» представители органов местного самоуправления приходят в суды, где рассматриваются иски совладельцев многоквартирных домов о защите нарушенных прав совладельцев, и предъявляют их как доказательства того, что именно органы местного самоуправления имеют право распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.

Получается, что орган местного самоуправления (или даже исполком) сам себя назначил владельцем, и это «сам себя назначил» предъявляет в качестве доказательства. А истинным совладельцам путем долгих судов в вышестоящих инстанциях приходится доказывать казалось - бы очевидные вещи - что общее имущество действительно общим, и никто, даже уважаемый орган местного самоуправления не имеет права единолично этим имуществом распоряжаться.

Опять - таки, кто-то может сказать, что все сказанное - общие фразы, не подкрепленные фактами. К сожалению, «подкрепленные». Вот несколько примеров:
1. 2006-2007 год. г. Мелитополь, пр-т Б.Хмельницкого, д. № 5 (бывший магазин «Малятко»). Путем перевода подвального помещения в разряд нежилых помещений заключен договор аренды с последующим оформлением Мелитопольским городским советом договора купли - продажи указанного подвального помещения коммерческой структуре. Результаты - два с лишним года судов, уголовное дело, имущество (помещения подвала) возвращен совладельцам.

2. 2006-2007 год. г. Мелитополь. Попытка оформления подвального помещения в собственность владельцем нежилого помещения - пр-т Б.Хмельницкого д. 87. Больше года судебных разбирательств, имущество возвращено совладельцам.

3. 2010г. г. Мелитополь. Та же адрес - Богдана, 87. Попытка чиновников распорядится совладельцев - тем же подвалом дома - принятие решения (без согласования с совладельцами) о прохождении через подвал дома транзитной теплотрассы. Реализация данного решения приостановлено согласованными действиями общественности.

4. 2011г. г. Мелитополь. Оформление права собственности (решением исполкома, не ради) на здание котельной жилого дома № 199 по ул. Дружбы как на коммунальное имущество. На данный момент - три судебных процесса, попытка силового захвата указанного имущества чиновниками УКВ с привлечением работников муниципальной милиции (совладельцам пришлось отбиваться), непрерывные проверки хозяйственной деятельности ОСМД «Дружный дом» правоохранительными органами по заявлениям о несуществующих нарушениях закона, попытки чиновников, накануне отопительного сезона , помешать заключению договоров на поставку газа на котельную, попытки не компенсировать ОСМД льготы и субсидии.

5. 2012г. Запорожье. Б - р Центральный, 22-а ОСМД «Центральный - Запорожье». Владелец нежилого помещения оформил (не без участия КП БТИ) за собой право собственности на помещение бойлерной и насосной. Совладельцы узнают об этом случайно, когда возникает проблема с доступом в указанные помещения. Начинается судебная тяжба.

Это только часть того, что уже получило широкую огласку. А сколько подобных случаев проходит тихо, в «рабочем», так сказать, порядке?

После анализа приведенных и подобных им фактов, заявления чиновников об их благих намерениях, о том, что без нахождения в коммунальной собственности многоквартирных домов могут произойти всякие бедствия чуть ли не вселенского масштаба звучат цинично.
Часто можно услышать, что вся проблема в наших законах, которые, якобы, содержат массу коллизий, что в них корень зла. Предлагаю Вам вместе разобраться в этом вопросе. Что нам действительно говорит действующее законодательство Украины по этому поводу?

Но комплексный анализ указанных нормативно - правовых актов свидетельствует только об одном - все владельцы квартир, помещений в многоквартирном доме (в т. ч. и община) - являются равноправными совладельцами такого дома, никакого единоличного права собственности на многоквартирный дом в целом общество не имеет.

Вышеуказанное в полной мере касается как домов, где созданы и функционируют ОСМД, так и зданий, в которых ОСМД не создано. Право собственности на часть жилого дома в целом у совладельца возникает именно в момент приобретения помещения в этом доме, а не в какой - либо другой момент и не зависит от любого другого действия (например, создание ОСМД). ОСМД только дает инструментарий для реализации и больше возможностей для защиты прав собственников.

Также не существует и крупных правовых коллизий по этому поводу. Да, имеются какие-то  различия в формулировках некоторых нормативных актов. Но сделать на основании таких разногласий вывод, что дом, в котором почти все (или даже все) помещения приватизированы, принадлежит территориальной громаде - надо, на мой взгляд, быть или вовсе неграмотным с юридической точки зрения, или сознательно, руководствуясь собственными интересами, нарушать права других совладельцев.

Считаю, что отношение чиновников к многоквартирных домов как в собственности общины, а не совладельцев, распоряжения этим имуществом, получение средств за аренду, продажа помещений и т.д.. в первую очередь наносит вред процессам создания и функционирования ОСМД. Пренебрежение некоторыми чиновниками права собственности, пренебрежения и не выполнение норм законов, кодексов, Конституции порождает недоверие к власти как на местном уровне, так и на уровне государства. Это ведет к монополизации рынка жилищно-коммунальных услуг. Это мы сейчас наблюдаем, к сожалению, в т.ч. и в городах Запорожской области. А монополистам по обслуживанию жилищного фонда (причем неважно - коммунальные они или коммерческие) ОСМД и реформы не нужны, им нужна почти крепостная зависимость жителей домов, без права изменить ситуацию или проконтролировать качественные и количественные показатели обслуживания домов.

Поэтому мы часто наблюдаем двойную игру чиновников - с трибун заявления о поддержке ОСМД, на практике - создание контрпропаганды, препятствия при создании и функционировании уже существующих ОСМД. Так, это касается не всех городов и далеко не всех чиновников. Но ложка дегтя портит бочку меда. В вопросах ОСМД даже один отрицательный пример дает очень длительный и устойчивый негативный эффект, и очень много надо потом потратить времени и усилий для исправления ситуации.

Если приведенные выше явления не будет преодолено, не видать нам ни термомодернизации зданий, ни современному уровню, как обслуживание жилья, так и самого надлежащего качества жилья, а тем более изменения сознания совладельцев многоквартирных домов, то есть той самой реформы, о которой мы уже 20 лет говорим.

Но я считаю, что мы не только можем, но и обязаны сломать эти негативные тенденции, и, наконец взяться за дело. Пример, что это возможно, и пример масштабный и качественный, мы совсем недалеко - пгт. Веселое Запорожской области.
Восточные древние мудрецы говорили: «Миф катится вниз по крутому склону, тогда как истина должна с трудом прокладывать свой путь в гору».

Как бы нам не хотелось просто скатиться вниз, мы все равно должны, ломая существующие стереотипы, двигаться в гору - к истине».

В вопросах отстаивания прав жильцов ОСМД берут активное участие социалисты Мелитополя. Так, ими направлено заявление в областную прокуратуру по поводу нарушений со стороны местных властей, ограничивающие право собственности членов Обществ собственников многоквартирных домов.